Skema KPR 35 Tahun demi Memperluas Kepemilikan Rumah

Pemerintah mengusulkan skema kredit kepemilikan rumah dengan jangka waktu panjang hingga 35 tahun.

KOMPAS/HERU SRI KUMORO

Deretan rumah baru yang hampir selesai pembangunannya di Cibunar, Kecamatan Parung Panjang, Kabupaten Bogor, Jawa Barat, Kamis (19/1/2023). Ratusan rumah yang dibangun di tempat ini merupakan rumah dengan KPR bersubsidi pemerintah.

Pemerintah mengupayakan sejumlah kebijakan untuk mengatasi kesenjangan kebutuhan hunian di Indonesia. Salah satunya mengusulkan skema kredit kepemilikan rumah dengan jangka waktu panjang hingga 35 tahun. Langkah ini untuk memperluas kesempatan bagi masyarakat agar mampu memiliki rumah yang nyaman, layak huni, dan terjangkau.

Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) tengah menggodok skema kredit pemilikan rumah (KPR) dengan jangka waktu hingga 35 tahun. Rencana ini merupakan bagian dari upaya pemerintah menciptakan KPR yang lebih efisien dan memudahkan masyarakat dalam memiliki hunian pribadi.

Skema KPR 35 tahun tersebut sebenarnya diadopsi dari skema pinjaman perumahan Jepang (Japan Housing Finance Agency/JHF) yang bekerja sama dengan lembaga swasta. Meskipun demikian, kepastian jangka tenor selama 35 tahun hingga kini masih dalam tahap pembahasan.

KPR 35 tahun adalah jenis pinjaman yang disediakan oleh bank atau lembaga keuangan kepada individu untuk memiliki rumah dengan tenor 35 tahun. KPR 35 tahun memberikan jangka waktu pembayaran yang lebih panjang dibandingkan dengan tenor KPR pada umumnya, yakni 10 hingga 20 tahun.

Rencana KPR 35 tahun itu dipandang masih sejalan dengan komitmen pemerintah dalam menekan backlog perumahan. Backlog adalah angka kesenjangan jumlah rumah terbangun dengan jumlah rumah yang dibutuhkan oleh masyarakat. Badan Pusat Statistik (BPS) dalam Survei Sosial Ekonomi (Susenas) 2023 mencatat backlog kepemilikan rumah di Indonesia pada 2023 masih 9,9 juta unit. Sementara itu, angka backlog kelayakan hunian masih 14,84 juta unit pada tahun yang sama.

Selain itu, rencana skema KPR 35 tahun tersebut juga merupakan langkah pemerintah secara bertahap menuju target ambisius, yakni mencapai zero backlog pada 2045. Jika dihitung mulai tahun 2024 ini, tersisa waktu 21 tahun lagi untuk menuju 2045. Untuk mencapai target itu, setidaknya harus dibangun 600.000 rumah per tahun. Untuk kondisi saat ini, pasokan rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) hanya 200.000-250.000 unit per tahun.

Realisasi tersebut tidak jauh berbeda dari capaian pembangunan rumah di era Orde Baru, termasuk di tahun menjelang kejatuhan rezim Soeharto. Karena itu, langkah KPR 35 tahun tersebut dinilai menjadi kunci utama dalam mencapai visi tersebut, memberikan harapan baru bagi masyarakat Indonesia untuk memiliki rumah impian mereka dengan lebih mudah dan efisien.

Baca juga: KPR 35 Tahun Jadi Solusi ”Backlog” Rumah

KOMPAS/AGUS SUSANTO

Kawasan perumahan yang tumbuh subur di Tambun Utara, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Jumat (5/1/2024). Pasar perumahan tergolong paling stabil dibanding subsektor properti lain karena kebutuhan hunian masih sangat tinggi.

Rencana KPR 35 tahun itu ditujukan untuk kalangan generasi Z atau akrab dikenal gen Z dan milenial agar bisa memiliki hunian mengingat jumlahnya kini mencapai 75 juta orang. Gen Z merupakan sekelompok individu yang lahir dalam kurun waktu tahun 1997 hingga tahun 2012. Sementara generasi milenial adalah generasi yang lahir pada 1981-1996.

Merujuk pada data BPS, rata-rata jangka waktu kredit rumah di rumah tangga melalui angsuran KPR di Indonesia mencapai 12,95 tahun. Dengan durasi tersebut, rata-rata rumah tangga di Indonesia mengeluarkan biaya angsuran Rp 1,62 juta per bulan.

Tercatat generasi milenial menjadi kelompok rumah tangga yang belum memiliki rumah pada 2022, yakni 4.388.601 rumah tangga. Disusul dengan generasi X (lahir pada 1965-1980) yang tercatat 4.304.757 rumah tangga yang belum mempunyai hunian. Pada 2022, pekerja di Indonesia didominasi dari kelompok umur 35-39 tahun sebanyak 15,96 juta orang, disusul kelompok usia 40-44 tahun sebanyak 15,93 juta orang.

Plus minus KPR 35 tahun

Kendati dianggap sebagai salah satu solusi untuk mengurangi angka kesenjangan perumahan, rencana penerapan KPR 35 tahun itu menimbulkan reaksi yang beragam, baik dari kalangan pelaku industri properti maupun masyakat.

Di sisi pelaku industri properti, umumnya mereka menyambut positif rencana Kementerian PUPR memberlakukan skema KPR dengan jangka waktu mencapai 35 tahun. Mereka berpandangan, rencana KPR 35 tahun menjadi dorongan besar bagi industri properti dan akan memberikan dampak positif bagi pasar perumahan secara keseluruhan. Melalui skema ini diharapkan dapat terjadi peningkatan aktivitas transaksi di sektor properti serta memberikan kepastian dan stabilitas dalam pembiayaan perumahan.

Bagi perbankan, jangka waktu angsuran KPR yang panjang dinilai akan menguntungkan karena akan memperoleh pendapatan bunga dalam jangka panjang. KPR dengan tenor panjang juga memiliki kelebihan angsuran yang lebih rendah sehingga permohonan KPR dapat disetujui bank dan tidak terlalu membebani bagi calon debitor.

Cicilan lebih terjangkau tersebut memunculkan harapan dan optimisme, terutama bagi generasi milenial dan gen Z, untuk bisa memiliki rumah. Hal itu sekaligus menjawab tantangan tingginya cicilan KPR yang harus dibayarkan masyarakat setiap bulan untuk memiliki rumah.

Namun, sebagian kalangan yang lain berpandangan skema KPR 35 tahun dinilai akan sangat membebani debitor mengingat risiko juga semakin besar jika tenor semakin panjang. Ada kekhawatiran mempunyai utang hingga masa tua.

Sebagai gambaran, apabila usia debitor 25 tahun saat mendaftarkan KPR, kredit baru akan selesai pada umur 60 tahun. Tenor yang terlalu panjang hingga 35 tahun ini akan membuat adanya keterikatan dengan pihak bank yang juga panjang.

Baca juga: KPR 35 Tahun, Membantu atau Membebani?

KOMPAS/HENDRA A SETYAWAN

Buruh bangunan beristirahat setelah seharian mengerjakan pembangunan perumahan baru di kawasan Curug, Depok,Jawa Barat, Rabu (24/1/2024). Skema KPR dengan tenor hingga 35 tahun dinilai menjadi solusi pembiayaan untuk menjangkau harga rumah yang semakin mahal. Saat ini, generasi Z dan milenial mendominasi pasar perumahan.

Selain itu, semakin lama tenor kredit, semakin tinggi juga risiko yang akan dihadapi debitor. Sistem KPR 35 tahun tersebut diperkirakan memberatkan bagi sebagian kalangan. Memperpanjang tenor sama dengan mempermahal total biaya KPR yang harus dibayarkan oleh debitor.

Terlepas dari reaksi yang beragam itu, keputusan mengambil KPR dengan tenor panjang semestinya disertai dengan pemahaman mendalam tentang risiko dan tanggung jawab finansial. Pemerintah perlu memastikan bahwa program KPR 35 tahun ini benar-benar memberikan solusi bagi mereka yang berkeinginan memiliki hunian pribadi.

Selain itu, skema cicilan KPR 35 tahun juga semestinya dibuat dengan terjangkau dan fleksibel agar mereka yang berkeinginan memiliki rumah mampu menyesuaikan dengan kondisi keuangannya. Di sisi lain, adopsi kebijakan tersebut tentunya membutuhkan ekosistem pembiayaan perumahan yang matang, baik dari sisi penyediaan pembiayaan maupun skema penyaluran yang tepat.

Bagi perbankan, risiko miss-match antara pendanaan dan pembiayaan serta likuiditas juga perlu menjadi salah satu hal yang harus diperhatikan bank terkait dengan skema KPR jangka panjang ini. Pasalnya, mayoritas pendanaan perbankan masih bersumber dari pendanaan jangka pendek, sedangkan kredit disalurkan bersifat jangka panjang.

Tantangan penyediaan perumahan

Jika ditelisik lebih jauh, program KPR 35 tahun itu merupakan modifikasi terbaru dari penyaluran rumah subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Selain FLPP, Kementerian PUPR juga menganggarkan dan memfasilitasi berbagai kebijakan lain untuk kemudahan memperoleh rumah bagi MBR. Di antaranya Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM), Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT), dan Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Pada 2024 ini, Kementerian PUPR mengalokasikan dana Rp 19,83 triliun untuk bantuan pembiayaan perumahan. Rinciannya adalah Rp 13,72 triliun untuk 166.000 rumah subsidi dengan skema FLPP; Rp 680 miliar untuk SBUM bagi 166.000 unit rumah; Rp 4,6 triliun untuk subsidi selisih suku bunga (SSB) bagi 751.735 unit rumah; dan Rp 830 miliar untuk Tapera bagi 7.251 unit rumah. Anggaran FLPP tahun 2024 ini diharapkan bisa menurunkan angka backlog hingga 1,3 persen dari 12,7 juta rumah tangga.

Pada 2023, alokasi dana FLPP ditargetkan 220.000 rumah senilai Rp 25,18 triliun; SBUM 220.000 unit senilai Rp 890 miliar; SSB 754.004 unit senilai Rp 3,64 triliun; dan Tapera 12.072 unit senilai Rp 1,05 triliun.

Baca juga: Anies, Ganjar, dan Prabowo Harus Punya Visi Atasi Kekurangan Rumah 12,7 Juta Unit

KOMPAS/HENDRA A SETYAWAN

Deretan rumah bersubsidin yang tengah dibangun di kawasan Rabak, Bogor, Jawa Barat, Minggu (22/1/2023). Pemerintah akan menggulirkan pembiayaan perumahan bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan tidak tetap atau sektor informal mulai tahun ini.

Berbagai kebijakan subsidi yang diberikan pemerintah tersebut menggambarkan bahwa penyediaan perumahan bagi masyarakat di Indonesia hingga kini masih menghadapi beragam tantangan, baik dari sisi permintaan maupun pasokan.

Di sisi permintaan, akses masyarakat terhadap pembiayaan perumahan relatif masih terbatas, terutama untuk menjangkau MBR. Hal itu diindikasikan dengan rasio KPR terhadap produk domestik bruto (PDB) Indonesia masih tergolong kecil. Sepanjang 2022, rasio KPR terhadap PDB 2,99 persen. Rasio KPR terhadap PDB di Indonesia ini masih tertinggal dengan Malaysia yang mencapai 38,48 persen pada tahun yang sama. Selain itu, fasilitas pembiayaan tersebut juga belum dapat diakses secara luas oleh masyarakat berpenghasilan tidak tetap dan bagi yang membangun rumah secara swadaya.

Salah satu tantangan dalam perluasan akses KPR itu adalah belum mapannya pasar pembiayaan primer dan sekunder perumahan, termasuk masih terjadinya maturity mismatch sumber pembiayaan.

Maturity mismatch adalah istilah yang digunakan untuk mendeskripsikan situasi ketika ada keterputusan antara aset jangka pendek perusahaan dan kewajiban jangka pendeknya. Ketidaksesuaian jatuh tempo juga dapat terjadi ketika instrumen lindung nilai dan jatuh tempo aset yang mendasarinya tidak sejajar.

Selain itu, kebijakan pemerintah dalam pemberian kemudahan dan bantuan tampaknya juga belum berjalan optimal dan berkelanjutan karena sangat tergantung pada ketersediaan anggaran pemerintah. Di sisi lain jumlah bantuan yang diberikan belum proporsional dengan nilai pendapatan penerima yang beragam.

Pada sisi pasokan, lokasi rumah yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah cenderung tersebar serta menjauh dari pusat kota sehingga menyebabkan tumbuhnya wilayah perkotaan yang tidak terstruktur (urban sprawl). Kondisi tersebut disebabkan oleh manajemen lahan untuk perumahan yang belum efektif serta tidak terintegrasinya perumahan dengan sistem transportasi publik dan infrastruktur dasar permukiman.

Di samping itu, pembinaan dan pengawasan di bidang perumahan dan kawasan permukiman perlu ditingkatkan untuk menjamin keandalan dan tertib bangunan dalam rangka mengurangi risiko terhadap bencana serta mencegah tumbuhnya permukiman kumuh.

(LITBANG KOMPAS)